Strategi Pajak Real Estat

Langkah pertama dalam melakukan investasi real estat adalah memulai bisnis. Ada berbagai jenis entitas bisnis: kepemilikan perseorangan, Perseroan Terbatas (LLC), Seri LLC (hanya di negara bagian tertentu), Kemitraan Perseroan Terbatas (LLP), LLLP, S-Corp, C-Corp. Seri LLC dapat diatur di negara bagian berikut: Delaware, Iowa, Oklahome, Tennesee, Utah, Wisconsin.

Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan. Satu-satunya aliran yang benar melalui entitas perpajakan dan yang paling menguntungkan dalam hal memegang real estat adalah Perseroan Terbatas. Perseroan Terbatas memungkinkan Anda membayar biaya terkait bisnis dengan dolar sebelum pajak. Sangat penting untuk memahami bahwa ketika Anda dibayar dan menerima gaji Anda, pajak Anda sudah dikurangkan dan semua pengeluaran Anda apakah itu real estat atau bisnis yang terkait dikurangkan berdasarkan SETELAH PAJAK. Ketika Anda memiliki LLC, Anda mengambil semua pengeluaran Pengembalian Pajak bisnis, menguranginya, dan membayar pajak penghasilan atas apa yang tersisa. LLC tidak memerlukan catatan dan notulen rapat. Pengajuan dokumen terbatas pada artikel organisasi yang mencantumkan anggota LLC. Keuntungan Pajak: LLC adalah entitas yang lulus dan jika merupakan anggota tunggal, entitas tersebut dianggap diabaikan oleh IRS. Korporasi dikenakan pajak berganda dimana tidak hanya keuntungannya berupa pajak tetapi juga distribusi dalam bentuk dividen juga dikenakan pajak. Keuntungan lainnya adalah fleksibilitas dalam hal transfer kepemilikan LLC. Kepemilikan LLC dipandu oleh Perjanjian Operasi, yang merupakan dokumen internal. Untuk mengubah kepemilikan, semua yang perlu dilakukan adalah Perjanjian Pengoperasian dan tidak ada pengajuan yang diperlukan selain pembaruan dengan IRS untuk nomor ID pajak yang diberikan. LLC adalah satu-satunya entitas yang TIDAK tunduk pada batasan kerugian! Ini juga memiliki lebih sedikit pengajuan daripada S-Corp dan sangat mudah untuk dipelihara. Jika Anda memiliki beberapa properti, minta masing-masing di LLC dan miliki satu LLC untuk menjadi perusahaan induk Anda yang akan memiliki semua LLC lainnya. Untuk tujuan perpajakan, induk perusahaan LLC Anda akan menjadi anggota tunggal LLC untuk anggota lainnya dan Anda hanya perlu mengajukan satu pengembalian pajak. Selain manfaat pajak, LLC juga memungkinkan Anda memiliki tingkat perlindungan aset dasar. Jika bisnis Anda memiliki aset, mereka dipisahkan dari aset pribadi Anda dan dalam kasus gugatan mereka tidak dapat disentuh. Harap perhatikan bahwa LLC adalah tingkat perlindungan aset DASAR dan jika pihak lawan memiliki pengacara yang baik, ada banyak cara bagaimana aset pribadi Anda dapat menjadi bagian dari gugatan hukum. Ini disebut menusuk kerudung perusahaan. Misalnya, Anda diharuskan memiliki rekening bank terpisah untuk LLC. Jika LLC Anda memiliki properti Anda, maka semua properti yang layanan mengurus pajak berhubungan dengan pendapatan dan pengeluaran harus dikeluarkan dari rekening bank tersebut. Jika ini tidak dilakukan, status LLC dapat didiskualifikasi dan aset pribadi Anda menjadi bagian dari gugatan. LLC Anda harus memiliki reputasi yang baik dengan negara dan Anda harus memiliki informasi yang memadai tentang artikel organisasi Anda. Tujuan bisnis harus dinyatakan dengan jelas tanpa pengecualian dan Anda harus mengajukan amandemen bila perlu. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat perumahan; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli untuk tujuan dijual kembali demi keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, Anda perlu mempublikasikan LLC di surat kabar lokal, dan itu bisa menjadi sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda harus membayar biaya tahunan, yang saat ini $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat perumahan; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli untuk tujuan dijual kembali demi keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, Anda perlu mempublikasikan LLC di surat kabar lokal, dan itu bisa menjadi sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda harus membayar biaya tahunan, yang saat ini $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat perumahan; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli untuk tujuan dijual kembali demi keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, Anda perlu mempublikasikan LLC di surat kabar lokal, dan itu bisa menjadi sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda harus membayar biaya tahunan, yang saat ini $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut.

Tempat tinggal utama. Jika Anda memiliki LLC, Anda mungkin perlu kantor dan cukup nyaman mungkin di kediaman pribadi Anda. Menurut Kode 288G IRS, Anda diizinkan untuk mengurangi pembayaran sewa untuk ruang kantor Anda di kediaman pribadi Anda.

Depresiasi. Ini adalah pengurangan paling menguntungkan dalam real estat! Sementara real estat Anda menghargai, Anda diizinkan untuk mendepresiasinya selama umur bangunan, yaitu 27,5 tahun dan mengambil pengurangan terhadap penghasilan Anda. Namun, penyusutan hanya diperbolehkan terhadap bangunan, tanah tidak dapat disusutkan. Misalnya, jika Anda memiliki rumah yang bernilai 100.000, nilai bangunan mungkin hanya $ 80.000 dan nilai tanahnya adalah $ 20.000. Dengan demikian, Anda diperbolehkan untuk mengambil biaya penyusutan terhadap nilai bangunan saja.

Depresiasi yang Dipercepat. Anda mungkin pernah mendengar dari akuntan Anda bahwa penyusutan yang dipercepat tidak diperbolehkan terhadap real estat, dan memang benar, tetapi ada cara untuk membuat perbaikan dikurangkan pada tahun-tahun sebelumnya dan itu semua tergantung pada bagaimana mereka diklasifikasikan. Misalnya perbaikan tanah seperti trotoar, trotoar, dan lansekap disusutkan selama 15 tahun; properti pribadi disusutkan selama 5 tahun. Barang-barang yang dianggap milik pribadi sesuai dengan kode IRS 1.48-1 (c) harus memiliki salah satu fitur berikut 1. aksesori 2. fungsi 3. pergerakan. Pada dasarnya segala sesuatu yang merupakan aksesori, fungsi atau bergerak adalah properti nyata. Jika Anda melakukan rehabilitasi dan dapat memasang dinding bergerak, Anda dapat mengurangi biaya perbaikan selama 5 tahun. Jika mereka tidak bergerak, maka Anda harus mengambil pengurangan 5-6 kali lebih sedikit untuk perbaikan dalam 5 tahun ke depan. Jadikan semua yang Anda bisa berfungsi, menjadi aksesori atau membuatnya bisa digerakkan! Seorang pengembang komersial membangun gedung kantornya dengan dinding yang ringan dan dapat mengurangi $ 80.000 pada tahun yang sama.

Status DEALER. Saat membalik properti, penting untuk menghindari status “DEALER”. Dalam beberapa kasus dapat dihindari dengan membalik properti melalui entitas yang berbeda, dalam beberapa kasus dengan melakukan beberapa transaksi, tetapi cara “ramah investor” yang paling mudah adalah dengan hanya menyatakan INVESTASI INTENT Anda. Jika Anda menyatakan bahwa niat investasi Anda adalah membeli, menahan, menyewakan, dan menyewakan properti kecuali dipaksa untuk menjual dalam kondisi tertentu seperti kebutuhan modal kerja, Anda dapat lolos dengan tidak dianggap sebagai DEALER.

Bendera Merah IRS. Ada juga hal-hal tertentu yang tidak boleh Anda lakukan yang akan menaikkan bendera merah ke IRS dan Anda mungkin akan diaudit. Pertama, jangan melaporkan terlalu banyak kehilangan pendapatan sewa, ada banyak biaya yang dapat Anda temukan untuk mengurangi penghasilan sebelum pajak Anda. Kedua, jangan terlalu menyulitkan struktur perlindungan aset Anda. Memiliki terlalu banyak entitas bisnis di atas satu sama lain, atau memiliki kantor pusat di Las Vegas, NV, negara bebas pajak bisa menjadi bendera merah. Pelaporan kerugian selama lebih dari 2 tahun selalu menimbulkan tanda bahaya. Akal sehat di baliknya: “jika Anda tidak menghasilkan uang mengapa Anda masih melakukan bisnis?”. Melaporkan donasi berlebihan, pengeluaran tinggi vs pendapatan tinggi juga dapat menyebabkan audit.

Pajak properti. Investor Real Estat dikenakan sejumlah pajak termasuk pajak properti. Nilai yang dinilai dan nilai pasar properti selalu memiliki celah. Pada 2007 nilai yang dinilai biasanya lebih rendah dan pada 2010 99% lebih tinggi dari nilai pasar real estat. Pajak tidak selalu dinilai ulang tergantung pada siklus pasar dan merupakan tanggung jawab Anda untuk membantahnya. Di negara bagian Maryland diizinkan untuk mempersengketakan pajak properti pribadi dalam waktu 60 hari dari tanggal penyelesaian atau mengajukan sebelum akhir tahun untuk sidang tahun berikutnya. Meskipun pajak merupakan pengurang terhadap pendapatan, pajak itu bukan kredit pajak, dan semakin Anda dapat meminimalkan pengeluaran Anda, semakin banyak keuntungan yang akan Anda peroleh. Agar berhasil menyengketakan tagihan pajak Anda, Anda perlu menunjukkan perbandingan dan harga penjualan real estat baru-baru ini di daerah Anda.

Leave a Comment

Your email address will not be published.